2007年11月28日，冯女士、江苏金柏年房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，分别约定冯女士购买江苏金柏年房地产开发有限公司投资开发的“铂金时代女人街”B区5号、B区6号商铺两处。合同约定B 区5号商铺建筑面积为73.45平方米，总价款1528932元。约定B区6号商铺建筑面积为70.04平方米，总价款1592390元，合同第八条约定资讯时间为2009年9月30日前。第九条对逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过90日，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。在合同附件四中有一份合同补充协议，协议的第二条规定，铂金时尚女人街提前于2008年8月18日交付使用，出卖人于整体交付后90日内将办理产权登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第五条约定，买受人签署《房屋交接单》，视为买受人履行了办理房屋交付手续义务。在本合同第八条约定内的关键词时间，该商品房具备交付条件，出卖人立即采取电话、挂号信的方式通知。对于B区5号商铺，冯女士已于2007年11月28日一次性付清房款1528932元。对于B区6号商铺，冯女士于2007年11月28日前已支付首付款992390元，余款600000元办理银行按揭贷款，该 款于2008年12月30日汇入江苏金柏年房地产开发有限公司账户。江苏金柏年房地产开发有限公司于2008年12月24日向冯女士发出交房通知，冯女士自认于2009年5月5日接收房屋，冯女士要求江苏金柏年房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，双方协商未果。
    其间，在在江苏金柏年房地产开发有限公司开发的建设工地发现有明代城墙遗址，2006年10月18日宿迁市文化局向江苏金柏年房地产开发有限公司下发了“关于财富广场工地立即停止施工的通知”，限江苏金柏年房地产开发有限公司在建设工地中约5000平方米范围内停止施工。后就该 城墙的保护宿迁市文化局屡次发文与江苏金柏年房地产开发有限公司及宿迁市政府相关负责人进行协商。2007年9月19日江苏金柏年房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。
冯女士告为了维护自己的合法权益，遂将江苏金柏年房地产开发有限公司起诉至宿迁市宿城区法院，要求支付逾期交付违约金170863元，逾期从2008年8月19日计算至2009年3月10日，共204日。
    江苏金柏年房地产开发有限公司向庭审中答辩：逾期是不可抗力，依照合同的约定江苏金柏年房地产开发有限公司不应承担违约责任。同时，合同补充协议的第二条约定的提前交付使用应为无效条款，因为法律有明确规定，未经验收的房屋是不能交付使用的，应按照主合同的交付时间2009年9月30日来确定江苏金柏年房地产开发有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。
    一审宿城区法院于2009年9月25日作出判决，江苏金柏年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯女士损失赔偿款85640元。冯女士、江苏金柏年房地产开发有限公司均不服，向江苏省宿迁市中级法院上诉，二审维持。

    法律分析：商品房依法应验收合格后方能交付，开发商与购房人约定此前交付的条款属于无效条款，但该条款造成的房屋租金或使用费的损失主要责任在于开发商，其应予赔偿。商品房开发过程中出现的一些特殊情况如文物、遗址的发现、保护和规避、勘察设计的补充和修改等，属于开发风险，应在总体开发计划过程中予以充分考虑和调整补救，故一般不能作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。