房产律师
     刘汝军律师，副主任、合伙人，中国农工民主党党... [详细]
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房屋租赁
买卖不破租赁，买房人无权单方解除租赁合同
来源：南京律师网   发表时间： 2012-2-7
案例：
  小王在南京鼓楼区有一幢房屋，于2011年3月1日出租给小李，租期三年。2012年2月1日，小王将房屋出售给小秦并进行过户登记。后小秦手持房产证要求小李搬家，小李不同意，遂起纠纷。那么，小秦是否有权要求小李搬出房屋呢？
律师说法：本案主要涉及物权优先于债权原则的例外性规定，这一例外现象称为“买卖不破租赁”。即卖房人先将房屋出租给某人，租期未到又将房屋卖给另外一人，另外一人不能立即要求承租人搬出该房屋。
本案中小李对房屋享有债权（承租权），小秦对房屋享有物权（所有权）。依照物权优先于债权原则，小秦本应有权要求小李搬出。其实不然，在现代法上，租赁权日益物权化，为了保护承租人利益，维护正常的租赁关系，各国法律规定，租赁期间租赁物所有权变更的，不影响原承租人的债权，原租赁合同对新主人仍有约束力。
在房屋买卖过程中，买房人要仔细考察房屋状况，保证房屋不存在租赁情形，否则，买房人必须等到房屋租赁期届满才能要求承租人搬出房屋。
法条链接：
《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第119条：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
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